Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:
Vindplaatsen:

Inhoudsindicatie:

Huurovereenkomst woonruimte met “all-in prijs”, waarop partijen (particulieren met de Britse nationaliteit) het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing hebben verklaard. Is artikel 7:258 BW van toepassing ?

Uitspraak



arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.144.130/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: CV 13-7677

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 februari 2015

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats], Verenigd Koninkrijk,

appellant,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,

t e g e n

1 [geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats], Verenigd Koninkrijk,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] worden afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangeduid.

[appellant] is bij dagvaarding van 13 maart 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 7 februari 2014, onder voormeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie en verweerders in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met een productie;

memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en de reconventionele vordering van [appellant] tot terugbetaling van huur alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst 5 maart 2011 is, vat het hof de in het vonnis onder 2 vermelde datum van 5 maart 2001 op als een kennelijke verschrijving.

3 Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerden] hebben van 5 maart 2011 tot 9 november 2012 een woning aan het [adres] te [gemeente] verhuurd aan [appellant]. Het betreft een woning waarin zij in het verleden zelf hebben gewoond.

3.1.2

Het huurcontract, dat is opgesteld in de Engelse taal, vermeldt een huurprijs van

€ 1.600,00 per maand. Artikel 4 luidt als volgt:

Article 4: Use of inventory

4.1

The rental includes the use of the furnishings and inventory present in the premises as discribed in the inspection report and, if applicable, the inventory list, which shall be dated and signed by both parties and shall be checked at the time of occupancy of as well as of departure from the premises”.

3.1.3

In artikel 8 van het huurcontract is bepaald dat het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing is op geschillen.

3.1.4

[appellant] en [geïntimeerde sub 1] hebben de Britse nationaliteit. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst werkte [appellant] als expat in Nederland. Zijn gezin verbleef in het Verenigd Koninkrijk, waar [appellant] zich in het weekend bij hen voegde. [geïntimeerden] woonden op dat moment met hun gezin in het Verenigd Koninkrijk.

3.1.5

Bij verzoekschrift van 18 januari 2012 heeft [appellant] zich tot de Huurcommissie gewend. Stellende dat de overeengekomen huur een all-in prijs was in de zin van artikel 7:258 BW , heeft hij verzocht om een uitsplitsing in bedragen voor de kale huur enerzijds en voor het voorschot op servicekosten anderzijds.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 juli 2012 toepassing gegeven aan artikel 7:258 BW zoals dat tot 1 juli 2014 luidde. Zij heeft de kale huur voor de woning per 1 februari 2012 gesteld op € 474,55 per maand en het voorschot servicekosten op € 118,64 per maand. De Huurcommissie heeft overwogen dat zij zich niet bevoegd achtte om uitspraak te doen over het op de huurovereenkomst toepasselijk recht.

3.1.7

Volgens het in opdracht van de Huurcommissie uitgebrachte uurcommirapport van voorbereidend onderzoek lag de maximale huurprijsgrens zonder toepassing van artikel 7:258 BW boven de in artikel 7:247 BW bedoelde huurprijsgrens, te weten € 862,81 per maand.

3.1.8

De beslissing van de Huurcommissie is op 12 november 2012 aan partijen toegezonden.

3.2.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] (voor zover in hoger beroep nog van belang) in conventie gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op € 1.600,00 per maand, althans een in goede justitie te bepalen huurprijs.

[appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerden] bestreden en in reconventie terugbetaling gevorderd van een bij aanvang van de huur door hem gestorte waarborgsom ad

€ 1.600,00 en van € 9.363,33 aan te veel betaalde huur.

De kantonrechter heeft de hiervoor genoemde vordering van [geïntimeerden] bij het bestreden vonnis toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat het recht van het Verenigd Koninkrijk door partijen van toepassing was verklaard en dat de uitzonderingbepaling van artikel 3 lid 3 van de EG Verordening 593 /2008 (hierna aangeduid als: Rome I) voor de onderhavige zaak geen effect heeft, zodat de Huurcommissie de bevoegdheid miste om met toepassing van artikel 7:258 BW de huurprijs tussen partijen vast te stellen.

De vordering van [appellant] tot terugbetaling van teveel betaalde huur is in het verlengde hiervan afgewezen. Zijn vordering tot restitutie van de waarborgsom is wel toegekend. [appellant] is in de proceskosten in conventie verwezen; [geïntimeerden] zijn in de proceskosten in reconventie veroordeeld.

3.3.

De eerste twee grieven van [appellant] houden in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 7:258 BW in de rechtsverhouding tussen partijen niet van toepassing is. Grief 4 (er is geen grief 3) bouwt daarop voort. De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.

3.4.

Partijen zijn het er over eens dat zij hebben gekozen voor toepassing van het Britse recht. Evenmin in geschil is dat de huurovereenkomst wordt beheerst door de bepalingen van Rome I. Die verordening bepaalt dat partijen vrij zijn om te kiezen welk recht zij op hun overeenkomst van toepassing willen laten zijn, zij het dat daaraan een aantal beperkingen worden gesteld.

3.5.

[appellant] beroept zich in de eerste plaats op het bepaalde in artikel 3 lid 3 van Rome I. Dit artikel beperkt de rechtskeuzevrijheid van partijen, indien alle overige op het tijdstip van die keuze bestaande aanknopingspunten zich bevinden in een ander land dan het land (in dit geval het Verenigd Koninkrijk) waarvan het recht is gekozen. In dat geval blijven rechtsregels van het andere land van toepassing, waarvan niet bij overeenkomst mag worden afgeweken .

Die situatie doet zich hier – anders dan [appellant] bepleit – niet voor. Het feit dat [appellant] en [geïntimeerde sub 1] de Britse nationaliteit hebben is reeds voldoende om te oordelen dat er (relevante) aanknopingspunten zijn met het Verenigd Koninkrijk.

3.6.

[appellant] beroept zich voorts op artikel 9 van Rome I. Hij voert aan dat artikel

7:258 BW als bepaling van bijzonder dwingend recht (ook wel aangeduid als "voorrangsregel") op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is en dat de kantonrechter ten onrechte heeft verzuimd om dit verweer te beoordelen.

3.7.

Het hof stelt vast dat de kantonrechter niet op dit verweer van [appellant] is ingegaan. In zoverre slaagt de daarop betrekking hebbende grief 2. Dit kan evenwel niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Daarvoor is het volgende redengevend.

3.8.

Artikel 9 lid 1 van Rome I definieert bepalingen van bijzonder dwingend recht als bepalingen aan de inachtneming waarvan een land zoveel belang hecht voor de handhaving van zijn openbare belangen zoals zijn politieke, sociale of economische organisatie, dat zij moeten worden toegepast op elk geval dat onder de werkingssfeer ervan valt, ongeacht welk recht overeenkomstig deze verordening overigens van toepassing is op de overeenkomst. In punt 37 van de considerans wordt toegelicht dat overwegingen van algemeen belang rechtvaardigen dat de rechters van lidstaten zich in uitzonderlijke omstandigheden kunnen beroepen op rechtsfiguren zoals de exceptie van openbare orde en op bepalingen van bijzonder dwingend recht, dat laatstbedoelde bepalingen moeten worden onderscheiden van bepalingen waarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken en dat het begrip “bepalingen van bijzonder dwingend recht” met meer terughoudendheid dient te worden gebezigd.

3.9.

Vraag is of artikel 7:258 BW een zogenoemde “voorrangsregel” is in de hiervoor bedoelde zin. Dit is slechts het geval indien de algemene Nederlandse belangen in zodanige mate bij het onderhavige geval zijn betrokken dat de belangen die artikel 7:258 BW beoogt te beschermen zwaarder moeten wegen dan het belang dat het op de huurovereenkomst toepasselijke vreemde recht zo volledig mogelijk tot gelding komt. Een zodanige betrokkenheid doet zich naar oordeel van het hof in deze zaak niet voor; artikel 7:258 BW is een (sanctie)bepaling die enkel de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder zelf raakt. Dat de wetgever, zoals [appellant] met verwijzing naar het arrest van dit hof van 27 maart 2012 (LJN BW4160) betoogt, met deze voor de verhuurder ongunstige regeling beoogt tegen te gaan dat all-in huurprijzen worden gebruikt om de toepasselijke huurprijsbepalingen te ontwijken, is onvoldoende om hierover anders te oordelen. Het hof overweegt in dit verband dat het hier een woning betreft die - indien artikel 7:258 BW buiten beschouwing wordt gelaten - volgens het voorbereidende rapport van de Huurcommissie als geliberaliseerde woonruimte kwalificeert en derhalve niet is onderworpen aan maximale huurprijsbepalingen. Bovendien zijn [appellant] en (in ieder geval) [geïntimeerde sub 1] twee qua opleiding en maatschappelijke positie gelijkwaardige particulieren die hebben gekozen voor toepassing van het hun beiden meest bekende rechtstelsel. [appellant] kan daarom niet worden gezien als een zwakke partij aan wie ten opzichte van [geïntimeerden] een verdergaande (Nederlandse) rechtsbescherming moet worden geboden.

3.10.

In eerste aanleg heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] de woning hebben verhuurd in de uitoefening van een bedrijf of beroep, zodat sprake is van een consumentenovereenkomst als bedoeld in artikel 6 lid 4 onder c van Rome I en artikel 7:258 BW om die reden op de huurovereenkomst van toepassing is. Het is het hof niet duidelijk of [appellant] die (door [geïntimeerden] weersproken) stelling in hoger beroep handhaaft. Indien dat het geval is, wordt daaraan voorbij gegaan. Het enkele feit dat [geïntimeerden] de (eerder door henzelf bewoonde) woning voor langere tijd tegen een commerciële prijs verhuren en daaruit inkomsten generen, is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur in de zin van artikel 6 van Rome I.

3.11.

Het voorgaande brengt mee dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

3.12.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep. Zijn bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit geen betrekking heeft op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en begroot op € 308,00 aan verschotten, € 894,00 aan salaris van de advocaat en € 131,00 voor nasalaris, in geval van betekening te vermeerderen met € 68,00 voor nasalaris en met de kosten van de betekeningsexploten.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 februari 2015.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Gerelateerde jurisprudentie

Gerelateerde advocaten

Gerelateerde advocatenkantoren

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature